הלוואה כנגד הערת אזהרה לעסקים

בעלי עסקים רבים פונים אלינו בחיפוש אחר פתרונות מימון איכותיים לאחר שסורבו להלוואה במוסדות הפיננסיים השונים. הסיבות לסירוב מושפעות בדרך כלל מדירוג אשראי נמוך (ציון BDI שלילי או נמוך), מריבוי הלוואות, מחוסר יכולת לעמוד בתשלומי החזר ואף מחובות בטיפול משפטי. אם בעלי העסקים האלה לא היו בעלי נכסים, לא היינו מופתעים מהסירוב.

אך למרבית בעלי העסקים שפונים אלינו יש נכסים, ולמרות זאת הם מתקשים לקבל הלוואה גם במוסדות הבנקאיים המובילים וגם במוסדות החוץ בנקאיים. למרבה המזל, יש פתרון יצירתי לבעיה – הלוואה כנגד הערת אזהרה. העיקרון הוא פשוט – אם לעסק או לבעל העסק יש נכס (דירת מגורים ו/או נכס מסחרי), אפשר להשתמש בו כאמצעי לקבל הלוואה גם אם הוא משועבד.

איך? ברישום הערת אזהרה בטאבו. הערת האזהרה אינה פוגעת בבעלות על הנכס; רישומה מבטא עניין בנכס לטובת צד שלישי (במקרה זה המוסד הפיננסי המלווה). לאחר רישום ההערה בעלי הנכס אינם יכולים למכור אותו ללא אישור מאותו צד שלישי.

בעלי עסקים, מתקשים לקבל הלוואה למרות הנכסים שבבעלותכם? חשוב שתדעו שאתם יכולים להשתמש בנכס גם אם הוא משועבד, כאמצעי לקבלת הלוואה. הינה כל מה שאתם צריכים לדעת על הלוואה כנגד הערת אזהרה.

הלוואה כנגד הערת אזהרה

הלוואה כנגד הערת אזהרה היא הלוואה שניתנת לבעל נכס בתמורה לרישום הערת אזהרה במסמכי הנכס (בנסח הטאבו). הערת האזהרה משמשת כבטוחה להלוואה, ואף על פי שאין מדובר בשעבוד הנכס אלא רק ברישום זכויות בנכס לטובת המוסד הפיננסי המלווה, הליך מנהלי בלבד, הערת האזהרה עצמה היא בטוחה ראויה שקושרת את המוסד המלווה לנכס עד להחזר מלא של ההלוואה.

איך רושמים הערת אזהרה?

רישום הערת אזהרה הוא הליך פשוט למדי ואפשר להשלים אותו ביום עבודה אחד או ביומיים לכל היותר וזה היתרון שלו. כל מה שצריך לעשות הוא להגיש לטאבו – במישרין או אונליין – טופס "בקשה לרישום הערת אזהרה בהסכמת הצדדים" ולהמתין לרישום. הצדדים שחותמים על הטופס הם בעל הנכס כמובן והמוסד הפיננסי המלווה. כאמור, הרישום הוא הליך פרוצדורלי שמתבצע בלשכת רישום המקרקעין, אך התהליך המקדים במוסד הפיננסי, שכולל בדיקת דוח שמאות ואישור האשראי שיאפשר הלוואה כנגד הערת אזהרה, עלול להיערך זמן מה, אך בדרך כלל לא יותר משבועיים.

מתי לוקחים הלוואה כנגד הערת אזהרה?

אפשר לקבלת הלוואה כנגד הערת אזהרה גם אם הנכס משועבד ובעלי הנכס משלמים את הלוואת המשכנתא עליו, וגם לאחר סירוב מהבנק. בעלי עסקים שלוקחים הלוואה כנגד הערת אזהרה הם בדרך כלל בעלי עסקים שמתמודדים עם הלוואות מרובות, עם חובות בהליכים משפטיים, עם דירוג BDI שלילי או נמוך ועם היסטוריית החזרים בעייתית.

להלוואה כנגד הערת אזהרה יש יתרון עצום – היא אפשרית גם אם הנכס משועבד למוסד פיננסי אחר ולמרות התנגדותו לרישום זכויות לטובת מוסד פיננסי נוסף; היא מהירה ונותנת לבעל הנכס אוויר לנשימה והזדמנות לעמוד בתשלומי ההחזר החודשיים וליישם התנהלות כספית טובה יותר.

מרבית הלקוחות שלנו הם בעלי עסקים שמחזיקים נכס. הנכס שלהם משועבד במשכנתא מדרגה ראשונה ולעיתים גם במשכנתא מדרגה שנייה. כלומר הנכס שבבעלותם מיצה את אפשרויות הרישום שלו, ולכן הלוואה כנגד הערת אזהרה היא הפתרון היחיד שנותר להם אם הם זקוקים למימון נוסף. אם הנכס משועבד במשכנתא מדרגה שנייה, אך בעלי הנכס זקוקים להלוואה נוספת, הם יכולים לבקש משכנתא מדרגה שנייה ממוסד פיננסי נוסף. כדי לרשום משכנתא מדרגה שנייה צריך לקבל אישור מהמוסד הפיננסי שנתן לבעל הנכס משכנתא מדרגה ראשונה.

אם הוא מסרב לאשר שעבוד נוסף של הנכס, בעלי הנכס יכולים להיעזר בפתרון של הלוואה כנגד רישום הערת אזהרה. עם זה, חשוב להדגיש שלפי סעיף 7 ח' לחוק הבנקאות מוסד פיננסי (בנקאי או חוץ בנקאי) לא יכול לסרב לשעבוד נוסף של הנכס ללא סיבה מוצדקת אלא אם כן הלווה הוכיח התנהלות פיננסית בעייתית בעבר. ולכן הלוואה כנגד רישום הערת אזהרה היא הפתרון המיטבי למסורבי הלוואות כיוון שהיא אינה מצריכה אישור מהמוסד הפיננסי שמנהל את המשכנתא הראשונה.

באילו מקרים אפשר לקבל הלוואה כנגד רישום הערת אזהרה?

• אפשר לרשום הערת אזהרה בתהליך של אישור משכנתא מדרגה ראשונה כל עוד הנכס לא עבר לבעלות הלווים כדי לקבל את כספי ההלוואה. לאחר העברת הבעלות ללווים הנכס ישועבד, והמשכנתא תתוקף.
• רישום הערת אזהרה בתמורה להלוואה היא הפתרון המיטבי בנכסים ישנים שאינם רשומים במנהל מקרקעי ישראל או בנכסים חדשים שטרם הושלם בהם תהליך פיצול מקרקעין לתתי חלקות. הפתרון הזמני במקרים כאלו זה הלוואה כנגד הערת אזהרה.
• כאשר בעל העסק זקוק להלוואה תוך זמן קצר, הגוף המלווה יכול לרשום הערת אזהרה בשעות ספורות בלבד.

למי מיועדת הלוואה כנגד רישום הערת אזהרה?

הלוואה כנגד הערת אזהרה מיועדת ללקוחות פרטיים או ללקוחות עסקיים שיש בבעלותם נכס בין שהנכס משועבד ובין שלאו. אם הנכס משועבד במשכנתא מדרגה ראשונה, ההלוואה תינתן רק אם הלוואת המשכנתא אינה עולה על שישים אחוזים משווי הנכס. איך יודעים מה שווי הנכס? מזמינים שמאות ומקבלים אישור לכך מהמוסד הפיננסי ששעבד את הנכס. מסלול זה מתאים גם למסורבי הלוואות או למסורבי משכנתאות כיוון שהוא יעיל, מהיר ומובטח. בניגוד להלוואת משכנתא הלוואה כנגד הערת אזהרה משמשת לכל צורך – לפירעון חובות, לפיתוח עסקי, לשיפוץ הנכס ועוד.

איך רישום הערת אזהרה משפיע על הנכס?

רישום הערת אזהרה לא משפיע על הנכס, ואין בהערה משום שעבוד הנכס. בניגוד להלוואת משכנתא שמצריכה שעבוד של הנכס לטובת המוסד המלווה, הערת אזהרה מוסיפה לנכס בעל עניין – מוסד מלווה נוסף. הזכויות בנכס מתעדכנות לטובת בעל העניין הנוסף, ובעלי הנכס לא יכולים למכור אותו עד לביטול הערת האזהרה.

לאחר שבעלי הנכס מסלקים את ההלוואה, הם מגישים בקשה לביטול הערת האזהרה, בהסכמת המוסד המלווה, וההערה מבוטלת. בעלי הנכס לא מאבדים את בעלותם בגלל רישום הערת אזהרה. אך אם הם לא מצליחים לעמוד בתשלומי ההחזר ולסלק את ההלוואה במלואה, המוסד המממן יכול להניע תהליכים של מכירת הנכס ולקבל בחזרה את הכספים המגיעים לו. יש לזכור שהלוואה כנגד הערת אזהרה מסכנת את המוסד הפיננסי שמאשר אותה כיוון שהערת אזהרה אינה בטוחה כמו רישום פעיל של משכנתא על הנכס.

אילו מוסדות נותנים הלוואה כנגד הערת אזהרה?

המוסדות הפיננסיים שנותנים הלוואה כנגד הערת אזהרה הם מוסדות בנקאיים וחוץ בנקאיים.

הבנק סירב לתת לי הלוואה, האם מסלול של רישום הערת אזהרה הוא הפתרון הנכון בשבילי?

התשובה החד-משמעית היא כן; רישום הערת אזהרה היא בדרך כלל המוצא האחרון והיעיל לבעלי עסקים שיש בבעלותם נכס וזקוקים להון נזיל מידי. הלוואה כנגד הערת אזהרה ניתנת ללווים עסקיים בתום תהליך מהיר ויכולה לשמש אותם לכל מטרה (עסקית ו/או פרטית). במסלול זה הנכס לא משועבד, ובעלי הנכס אינם מאבדים את הבעלות עליו.

לאמיתו של דבר הערת האזהרה אינה מפריעה לבעלי הנכס בשגרת היום-יום שלהם ואינה פוגעת בפעילותם העסקית. לאחר סילוק החוב למוסד הפיננסי שרשם את ההערה בטאבו, ההערה נמחקת ובעלי הנכס יכולים להמשיך ולנצל את הפוטנציאל המימוני שלו כרצונם.

מה היתרונות של הלוואה כנגד הערת אזהרה?

אפשר לומר שהלוואה כנגד הערת אזהרה היא המוצא האחרון של בעלי עסקים שצריכים הון נזיל ומקבלים סירוב מהבנקים או ממוסדות חוץ בנקאיים. בעלי עסקים שמחזיקים נכס יכולים למצות את הפוטנציאל המימוני שלו באמצעות רישום הערת אזהרה, לקבל הון נזיל בעד הרישום ולהשתמש בו לצרכים שונים. וזה יתרון נוסף – בניגוד להלוואת משכנתא שמשמשת אך ורק לקניית נכס, הלוואה כנגד הערת אזהרה משמשת לכל מטרה – לסילוק חובות, למימון נדל"ן, להבראת העסק ולהשבחתו, להשקעות, להרחבת הפעילות העסקית, למימון ציוד ועוד.

אך היתרון הגדול ביותר שאפשר לציין הוא התהליך המהיר לאישור ההלוואה. בדרך כלל אפשר לקבל הלוואה כנגד הערת אזהרה אפילו בתוך מספר ימים עד מקסימום שבועיים מיום הגשת הבקשה. הרישום בטאבו פשוט ומהיר ואפשר להשלים אותו באופן מקוון, ותהליך אישור האשראי בבנק מסתנכרן עם דוח השמאי ומתנהל בקלות. כמו כן הלוואה כנגד הערת אזהרה חוסכת בבירוקרטיה כיוון שאין היא מצריכה אישורי עירייה או אישורי טאבו, ולא נדרשת הסכמה של בעלי המשכנתא.

מה החסרונות של הלוואה כנגד הערת אזהרה?

אפשר לומר שהחיסרון העיקרי הוא התנגדות אפשרית של המוסד הפיננסי ששִעבד כבר את הנכס כבטוחה למשכנתא, אך זאת רק אם הנכס אכן ממושכן ומשועבד והמשכנתא העסקית שניתנה היא כבר באחוזים מאד רבים ונכרים על הנכס. עם זאת, החוק לא מאפשר למוסדות פיננסיים לסרב לשעבודים מרובים בנכס, אלא אם כן הם סוברים שהלווים לא יצליחו לעמוד בתנאי ההלוואה ולהחזיר אותה במלואה.

אך אם אין בסיס לסברה הזאת, אי אפשר למנוע רישום הערת אזהרה בנכס ממושכן ומיצוי הפוטנציאל המימוני שלו. חיסרון נוסף הוא שבעלי הנכס לא יוכלו למכור את הנכס כל עוד הערת אזהרה רשומה בטאבו. כדי למחוק את הערת האזהרה בעלי הנכס צריכים לסלק את חובם לבעל הזכויות שרשם את ההערה, וזה עלול להיערך כמה שנים.

למה כדאי לבעל עסק להתייעץ עם פפר פיננסים לפני שהוא מגיש בקשה להלוואה כנגד הערת אזהרה?

חברת פפר פיננסים יודעת לגייס הלוואה במהירות ובתנאים אטרקטיביים ונעזרת גם במסלולי הלוואה כנגד רישום הערת אזהרה בטאבו בלבד גם אם הנכס כבר משועבד לבנק. אם אתם זקוקים להלוואה מיידית לעסקים אך קיבלתם סירוב בבנק, הצוות המקצועי של פפר פיננסים יכול לקצר לכם הליכים בזכות הקשרים הענפים שלו עם הבנקים והמוסדות הפיננסיים המובילים בארץ. חברת פפר פיננסים נמנית ברשימת היועצים הפיננסיים המורשים של כל אחד מחמשת הבנקים הגדולים בארץ ובכוחה לפתוח את דלתות הבנק בפניכם במהירות.

רו"ח אלון פפר, מייסד ומנכ"ל פפר פיננסים בע"מ, עבד שנים רבות בבנק להשקעות בחו"ל ובסניף מקומי של בנק מוביל זר וצבר ניסיון רב בסיוע לחברות ולעסקים בתחומי תעשייה ומסחר רבים, בניהול פיננסי ובתיווך בינם ובין המוסדות הפיננסיים הגדולים בארץ. בעלי עסקים, קיבלתם סירוב בבנק? אם אתם עובדים עם היועץ הפיננסי הנכון, תמיד תמצאו מוצא. הלוואה כנגד הערת אזהרה היא לא המוצא היחידי, תפנו אלינו עוד היום ויחד נוכל למצוא את הפתרון המשתלם והמתאים ביותר עבור העסק שלכם!

פפר פיננסים נותנת יחס אישי ויודעת לזהות את המורכבות של כל בקשה כדי למצוא את פתרון המימון המתאים ביותר ללקוח ולהשיג לו מחירים אטרקטיביים ותחרותיים במיוחד.